När en entreprenad anses färdigställd uppfattas ofta som en självklar fråga. Inom juridiken kan gränsdragningen däremot skapa osäkerhet. Tidpunkten för färdigställande av entreprenad är avgörande för flera rättsliga konsekvenser: när ansvaret går över på beställaren, när betalning ska ske, hur fel bedöms, när garantitiden börjar löpa och när reklamationsfristen tar sin början.
I den här artikeln går vi igenom vad som gäller kring färdigställande av entreprenad, med fokus på konsumententreprenader men även med en översikt av kommersiella entreprenader.
Konsumententreprenader
När parterna avtalar om att arbetet ska vara färdigställt till en slutbesiktning blir gränsen tydlig: entreprenaden anses färdigställd när besiktningen har skett och godkänts. Men i de flesta konsumententreprenader, särskilt om det inte är småhusentreprenad, sker ingen slutbesiktning. Då uppstår frågan – när anses arbetet egentligen avslutat?
Enligt 12 § konsumenttjänstlagen (KtjL) är tjänsten färdigställd när konsumenten har fått klart för sig att entreprenören anser arbetet avslutat. Bedömningen bygger dock inte på konsumentens subjektiva uppfattning, utan på objektiva omständigheter.
Exempel på sådana omständigheter är att entreprenören uttryckligen meddelar att arbetet är klart eller att entreprenören avetablerar sig från byggplatsen. I en dom från Högsta domstolen (mål T 1091–24) bedömdes ett badrum vara färdigställt när entreprenören hade hämtat sina verktyg och lämnat städinstruktioner.
Det innebär att en entreprenad kan anses färdigställd även om arbetet inte är helt slutfört i praktiken. De arbetsmoment som inte är praktiskt färdigställda klassas då som fel i entreprenaden enligt 9 § KtjL.
Betydelsen av tidpunkten för färdigställande av entreprenad
Riskens övergång
Så länge entreprenören har besittning över entreprenaden ansvarar denne för skador. När färdigställande av entreprenad inträffar övergår risken till konsumenten, som därefter bär ansvaret för eventuella skador. Samtidigt börjar garantitiden löpa.
Bedömning av fel
Enligt 9 § KtjL föreligger fel om resultatet inte motsvarar avtal eller fackmässighet. Som huvudregel kan resultatet däremot bara bedömas när entreprenaden anses färdigställd enligt 12 §. Ett pågående arbete ses alltså inte som felaktigt, om det inte gäller en avslutad del, exempelvis en bottenplatta till ett hus.
Betalningsskyldighet
Huvudregeln i konsumenttjänstlagen är att konsumenten ska betala när arbetet är färdigställt, om inget annat avtalats. I praktiken kan tvister uppstå om betalning när det är oklart om färdigställande skett. Ett vanligt exempel är en avloppsentreprenad där allt arbete är klart men utförandeintyg inte skickats in, men entreprenören har meddelat sig klar. Domstolar har dock gjort olika bedömningar i dessa fall. Enligt vår mening bör ett uteblivet intyg då betraktas som ett fel, snarare än ett hinder för att anse entreprenaden färdigställd.
Kommersiella entreprenader
I kommersiella entreprenader är färdigställandet mer tydligt då det ofta är avtalat mellan parterna när det anses färdigställt. Entreprenaden avslutas enligt huvudregel med en slutbesiktning vid kontraktstidens utgång eller när den är anmälts vara färdigställd, vilket följer av standardavtalen AB 04 och ABT 06. Besiktningsmannen kontrollerar då om entreprenaden är utförd enligt avtal och fackmässigt korrekt. När entreprenaden godkänns går risken över till beställaren och garantitiden börjar löpa.
Om beställaren vill ta entreprenaden i bruk innan slutbesiktningen sker ofta en förbesiktning, där eventuella fel noteras.
Sammanfattning
Färdigställande av entreprenad är en juridisk nyckelfråga. Tidpunkten styr:
- När risken övergår från entreprenör till beställare
- När fel kan fastställas
- När betalning ska ske (KtjL)
- När garantitiden startar
För entreprenören är det viktigt att tydligt visa när arbetet anses avslutat. För konsumenten eller beställaren gäller det att känna till att brister vid färdigställandet betraktas som fel, inte som ett hinder för avslut.
TERRA Advokat – stöd i entreprenadjuridiken
Terra Advokat är specialiserad på entreprenadjuridik och hjälper både entreprenörer och beställare. Vi erbjuder rådgivning, avtalsstöd och biträde i tvister – alltid med fokus på att dina projekt ska drivas rättssäkert.
Kontakta oss om du behöver juridisk hjälp i frågor som rör färdigställande av entreprenad eller andra entreprenadrelaterade tvister.
