Inledande ord
Högsta domstolen meddelade genom dom den 24 april 2025 i mål T 9030–23 och prövade frågan huruvida ett krav om skadestånd skulle anses preskriberad enligt ABFF 04 punkt 31.
Det tog längre tid än väntat att skriva denna artikel och det behövde funderas en extra gång vad denna dom kommer innebära för bygg- och fastighetsbranschen. Domen har en stor och avgörande betydelse för branschen, men i hur stor utsträckning detta kommer påverka branschen är ännu oklart.
I denna artikel kommer vi gå igenom målet och den rättsverkan Högsta domstolens dom möjligen kommer ha på bygg- och fastighetsbranschen.
Vad är ABFF 04?
ABFF 04 avser Allmänna Bestämmelser för entreprenader inom Fastighetsförvaltning och verksamhetsanknutna tjänster. Standardavtalet är starkt influerade av standardavtalen AB 04 och ABT06, och används många gånger som ett komplement till dessa standardavtal inom byggsektorn. Syftet med standardavtalet ABFF är att reglera förhållandet mellan beställare och entreprenör inom fastighetsförvaltning och service, vilket omfattar sådant som drift, underhåller och andra tjänster som är anknutna till verksamheten.
Sedan ABFF 04 har man släppt en ny version av standardavtalet under 2015, dvs. ABFF 15.
Standardavtalet reglerar såsom entreprenadens omfattning, villkor kring betalning och andra ersättningar, ändring- och tilläggsarbeten, kontroll av entreprenaden, vitesbestämmelser samt avtalets upphörande.
ABFF 04 punkt 31 som är i fokus i denna artikel anger att ett skadeståndskrav ska framställas skriftligen senast tre månader efter att skadan upptäckts.
Likvärdiga bestämmelser hittar i ABT 06 5 kap. 21 § och AB 04 5 kap. 20 § och utgör så kallade preklusionsbestämmelser. Preklusion innebär att en part förlorar rätten att åberopa en rättighet om den inte görs inom en viss tidsfrist.
I bestämmelsernas sista stycke anges att skadeståndsanspråket förfaller om det inte framställs inom någon av de angivna tidsfristerna. Men någon motsvarighet av en sådan formulering framkommer emellertid inte i ABFF 04 punkt 31.
Sammanfattning av tvisten och rättsfrågan
HSB bostadsrättsförening Ida i Malmö (Ida) ansökte om stämning vid Malmö tingsrätt mot HSB Malmö ekonomisk förening under år 2022 (HSB). HSB bostadsrättsförening Ida i Malmö (Ida) och HSB Malmö ekonomisk förening (HSB) hade under 2014 ingått ett avtal om administrativ och ekonomisk förvaltning av bostadsrättsföreningen. Avtalet innebar att HBS burit ansvaret att administrera ankommande fakturor och verkställa betalning efter attest. Under 2015–2017 drabbades Ida av omfattande ekonomisk brottslighet, vilket inneburit att omfattande utbetalningar skett till icke-existerande bolag och därmed betalningar av falska och felaktiga fakturor.
Under 2022 ansökte Ida om stämning vid Malmö tingsrätt mot HSB för den skada som åsamkats bostadsföreningen. Som grund till skadeståndsyrkandet gjordes gällande att HSB agerat vårdslöst och brustit i sin omsorgs- och lojalitetsplikt i enlighet med parternas avtal. HSB bestred kravet och invände också att skadeståndskravet var framställt för sent i enlighet med ABFF 04 punkt 31 då det inte framställts inom den tidsfrist som angavs i bestämmelsen.
Den fråga som sedan tog sig hela vägen upp till Högsta domstolen för prövning var således huruvida den angivna tidsfristen om tre månader i ABFF 04 punkt 31 medförde att skadeståndsanspråket förfallit och att Ida därmed inte skulle kunna göra sitt skadeståndskrav gällande.
Högsta domstolens bedömning
I sina domskäl anför Högsta domstolen att så kallade preklusionsbestämmelser ska ges en restriktiv tillämpning, dvs. tillämpas med försiktighet. Syftet med sådana bestämmelser är att en part inte ska kunna förhålla sig passiv utan måste agera inom den tidsfrist som bestämmelsen anger. I den aktuella bestämmelsen, till skillnad från ABT 06 och AB 04, anges dock inte vad som händer efter man passerat fristen.
Högsta domstolen jämförde punkten 31 med andra villkor i standardavtalet, såsom punkten 27 vilken anger att fel som inte reklamerats inom tre månader anses för sent framställda. Men i kontrast till punkten 31 anger punkt 27 en sanktion för den som reklamerar efter angivna fristen. Någon sådan sanktion eller rättighetsavskärande följd framkommer emellertid inte i punkt 31. Högsta domstolen påpekade också att standardavtalet innehåller flera bestämmelser med tidsfrister och som uttryckligen anger en rättsföljd om fristen inte följs.
Med hänsyn till standardavtalets systematik och övriga bestämmelse kom Högsta domstolen till den slutsats att då punkten 31 inte anger någon uttrycklig rättsföljd vad som händer efter den angivna tidsfristen kan ett skadeståndsanspråk inte anses gått förlorad efter fristen gått ut. Högsta domstolen resonerade att bestämmelsen i första hand avser att uppmuntra till skyndsamhet och inte att någondera parts rätt förfaller efter den angivna fristen.
Högsta domstolens kom således till den slutsats att Idas skadeståndsanspråk inte förfallit enligt ABFF 04 punkten 31 utan kunde göras gällande mot HSB.
Terra Advokats kommentarer
Högsta domstolens dom innebär att man fastställer en presumtion att en bestämmelse i standardavtal måste uttryckligen ange att rätten förfaller efter angiven tidsfrist för att få en prekluderande verkan. Däremot kan det ur en skadeståndsbegränsande synpunkt innebära att en parts passivitet och att långt senare framställa kravet innebära att kravet storlek sätts ned eller jämkas.
Med hänsyn till att ABFF är starkt influerat av övriga standardavtal, såsom AB 04, ABT 06 och AB 09, kan domen möjligen ha viss påverkan inom byggsektorn. Enligt Högsta domstolens dom innebär det således att bestämmelser i dessa standardavtal som saknar uttryckliga beskrivning av vad som händer med en rättighet efter passerad tidsfrist inte innebär att en rättighet går förlorad. Högsta domstolens dom utesluter dock inte att en sådan bestämmelse ändå kan få en prekluderande verkan genom en systematisk tolkning, dvs. att man jämför och tolkar bestämmelsen i förhållande till avtalets systematik och övriga bestämmelser.
Det ska dock understrykas att Högsta domstolens ledamöter inte är helt eniga kring domen då det finns en skiljaktig domare. Den skiljaktige domaren resonerar utifrån vad reklamationsskyldighet i allmänhet innebär och att lagfästa regler om reklamation utgör ett uttryck för en allmän princip – att en part som vill göra gällande fel eller skada måste reklamera detta inom skälig tid för att rätten inte ska gå förlorad. Enligt de lagfästa reglerna går rätten dock inte förlorad om det rör sig om grov vårdslöshet eller i strid med tro och heder från den andra parten. Den skiljaktige domaren menar vidare på att Högsta domstolens tolkning innebär att ABFF 04 punkt 31 helt förlorar sin funktion och det vore närmare till hands att förstå bestämmelsens tidsfrist som en precisering av skälig tid, jämlikt vad som följer av den allmänna principen kring reklamationsfrister.
Utifrån min egen analys förstår jag majoritet av Högsta domstolens ledamöter att denna typ av bestämmelser måste tolkas restriktivt och inte tillämpas analogt, men jag anser att denna tolkning är för stram och strider mot bestämmelsens ändamål. Jag lutar mig därför mer åt den skiljaktige domarens resonemang då bestämmelsen med större sannolikhet ger uttryck för skälig tid som följer av reklamationsfrister i allmänhet än att det enbart skulle få funktionen av en ordningsregel.
Högsta domstolens dom medför visserligen klarhet på tidigare frågor kring preklusionsbestämmelser i avtal, men jag anser att domen inte bör ges allt för bred tillämpning. Men för att vi alla ska vara på säkra sidan bör se till att uttryckligen skriva ut i våra villkor vad som händer efter att en viss tidsfrist har passerat och därmed få den önskade följden att en viss rättighet förfaller.
