Att renovera badrummet i en bostadsrätt är ofta ett efterlängtat projekt – men också en juridisk snårskog.
När renoveringen kräver ingrepp i gemensamma avloppsrör, uppstår snabbt frågan:
Kan föreningen friskriva sig från ansvar om något går fel?
Låt oss följa Carin, medlem i bostadsrättsföreningen Solgläntan, och se vad lagen säger.
Carins badrumsrenovering – tillstånd med villkor
Carin bor i en äldre fastighet där stammarna börjar bli slitna. Hon vill totalrenovera sitt badrum och skickar in en ansökan till styrelsen, precis som bostadsrättslagen kräver.
Styrelsen godkänner renoveringen – men lägger till ett villkor:
Carin får göra ingrepp i de gemensamma avloppsrören, men föreningen tar inget ansvar om skador uppstår.
Carin tvekar. Hon förstår att hon måste följa föreningens regler, men undrar om styrelsen verkligen får friskriva sig från ansvar för något som tillhör hela huset.
Svaret hittar vi i bostadsrättslagen.
Lagen tydliggör ansvaret
Bostadsrättslagen (1991:614) delar upp ansvaret mellan bostadsrättshavaren och föreningen i 7 kap. 4 § och 7 kap. 12 §.
- 7 kap. 4 § säger att föreningen ska hålla huset och de gemensamma installationerna i gott skick, så länge ansvaret inte ligger på bostadsrättshavaren.
Det betyder att föreningen ansvarar för byggnadens bärande delar och för gemensamma installationer som avloppsstammar, vattenledningar och ventilation. - 7 kap. 12 § säger att bostadsrättshavaren ska sköta det inre underhållet – som väggar, golv, inredning och ytskikt.
Men bostadsrättshavaren ansvarar inte för ledningar som tjänar fler än en lägenhet.
Det innebär att föreningen alltid bär huvudansvaret för de gemensamma avloppsrören. Det ansvaret är tvingande och går inte att avtala bort.
Rättspraxis bekräftar: föreningen kan inte friskriva sig
Domstolarna har flera gånger slagit fast att föreningens ansvar för gemensamma installationer inte går att ta bort genom avtal.
I NJA 2020 s. 822 och HD T 2948-19 fastslog Högsta domstolen att föreningen ansvarar för gemensamma system – även om de ligger inne i en enskild lägenhet.
I HovR T 10724-24 bedömde domstolen ett liknande fall där en medlem renoverade sitt badrum och upptäckte skador på avloppsrören. Hovrätten konstaterade att föreningen ansvarar för skador på gemensamma rör – så länge inte bostadsrättshavaren eller entreprenören orsakat dem genom vårdslöshet.
Lagkommentarerna till bostadsrättslagen understryker samma sak:
Föreningens ansvar för gemensamma ledningar är tvingande. Om föreningen försöker friskriva sig från det, blir avtalet oskäligt och ogiltigt enligt 36 § avtalslagen.
Föreningens friskrivning – ogiltig i Carins fall
När styrelsen försöker friskriva sig från ansvar i Carins fall bryter den alltså mot lagen.
Föreningen kan inte lägga över sitt tvingande ansvar på Carin, även om renoveringen berör gemensamma rör.
Däremot får föreningen ställa villkor för tillståndet. Den kan kräva att Carin:
- anlitar en auktoriserad VVS-firma
- visar ritningar på arbetet innan start
- står för kostnader om skador uppstår genom hennes eller entreprenörens vårdslöshet
Men även om föreningen ställer dessa krav, behåller den sitt grundläggande ansvar för att de gemensamma rören hålls i gott skick.
Carins ansvar – att agera noggrant och fackmässigt
Samtidigt kan inte Carin luta sig helt tillbaka.
Eftersom hon själv tar initiativ till renoveringen har hon ansvar för att arbetet utförs korrekt och fackmässigt.
Om hennes entreprenör orsakar en skada på de gemensamma rören genom slarv, kan Carin bli skadeståndsskyldig gentemot föreningen.
Hon måste alltså försäkra sig om att entreprenören är behörig, att arbetet följer gällande bygg- och branschregler och att dokumentationen är tydlig.
Genom att informera styrelsen löpande och dokumentera processen kan Carin skydda sig vid en eventuell tvist.
Vad lagen säger – i praktiken
Sammanfattningsvis är rättsläget klart:
En bostadsrättsförening får inte friskriva sig från ansvar för gemensamma avloppsrör – även när en medlem renoverar sitt badrum.
Föreningen bär ett tvingande ansvar enligt 7 kap. 4 § och 7 kap. 12 § bostadsrättslagen, medan bostadsrättshavaren måste agera aktsamt och undvika skador.
Om skadan uppstår genom vårdslöshet, kan bostadsrättshavaren bli ersättningsskyldig – men annars är det föreningen som ska stå för reparationen.
Så undviker du konflikter vid badrumsrenovering
För att slippa juridiska gråzoner och dyra tvister kan både föreningen och medlemmen agera förebyggande:
- Skriv alltid ett tydligt tillståndsbeslut innan renoveringen startar.
- Specificera ansvarsfördelningen skriftligt – både för arbete och eventuella skador.
- Anlita behöriga hantverkare med dokumenterad erfarenhet av våtrum och VVS.
- Dokumentera hela processen med foton, fakturor och kvalitetsintyg.
- Teckna rätt försäkring, både för bostadsrätten och renoveringen.
Slutsats – samarbete är nyckeln
Carins fall visar hur viktigt det är att både föreningen och medlemmen förstår sina roller.
Föreningen kan inte fly sitt ansvar för gemensamma avloppsrör, men Carin måste säkerställa ett fackmässigt utförande för att undvika skador.
När båda parter samarbetar, ställer tydliga krav och följer lagen, minskar risken för tvister – och resultatet blir en tryggare bostadsrättsförening för alla.
