När du köper en fastighet är det inte ovanligt att säljaren försöker friskriva sig från ansvar för olika fel. Men vad säger lagen egentligen – får säljaren verkligen slippa allt ansvar? Här reder vi ut vad som gäller kring friskrivningsklausuler, dolda fel och köparens rättigheter.
Vad innebär en friskrivningsklausul?
En friskrivningsklausul innebär att säljaren försöker begränsa sitt ansvar för fel i fastigheten. Det kan handla om att:
- Friskriva sig från fel i vissa delar, som till exempel tak, avlopp eller el.
- Friskriva sig från konsekvenserna om det visar sig finnas fel – till exempel genom att slippa betala ersättning eller ta tillbaka affären.
För att en sådan klausul ska gälla måste säljaren formulera den tydligt. En vag formulering med enbart ”fastigheten säljs i befintligt skick” räcker oftast inte.
Kan säljaren slippa ansvar för dolda fel?
Nej, inte utan vidare. Enligt Jordabalken 4 kap. 19 § måste köparen undersöka fastigheten noggrant. Men lagen skyddar också köparen mot dolda fel – alltså fel som inte gick att upptäcka vid en vanlig besiktning.
Säljaren kan friskriva sig från ansvar för dolda fel, men bara om formuleringen är tydlig och köparen förstår vad den innebär. Har säljaren känt till ett fel och valt att inte berätta det, räknas det som svikligt beteende, och då gäller inte friskrivningen.
Vad säger domstolarna?
Svenska domstolar har tagit ställning i flera fall. Här är två viktiga exempel:
- NJA 1976 s. 217: Högsta domstolen godkände en tydlig friskrivningsklausul som även omfattade dolda fel.
- NJA 1983 s. 808: Domstolen underkände en allmänt hållen klausul och höll säljaren ansvarig för dolda fel.
Dessa rättsfall visar att formuleringen avgör om en friskrivning är giltig eller inte.
Vad händer vid försäljning mellan företag och privatperson?
Om ett företag säljer en fastighet till en privatperson, gäller särskilda konsumentskyddsregler. Då får inte säljaren använda friskrivningar som bryter mot dessa regler. Här står köparens skydd i fokus, och lagen begränsar säljarens möjligheter att frånsäga sig ansvar.
Vad ansvarar mäklaren för?
Enligt Fastighetsmäklarlagen måste mäklaren informera köparen om allt som kan vara viktigt – även fel eller risker som säljaren berättar om. Mäklaren får inte bidra till att vilseleda köparen genom otydliga friskrivningar. I praktiken hjälper mäklaren både säljaren och köparen att förstå villkoren i avtalet.
Sammanfattning: När gäller en friskrivningsklausul?
| Situation | Gäller friskrivning? |
| Dolda fel | Endast med tydlig formulering |
| Svikligt beteende av säljaren | Nej, friskrivningen blir ogiltig |
| Konsumentskydd (företag → privatperson) | Oftast inte tillåten |
| Mäklarens roll | Ska informera köparen om viktiga fel |
Slutsats
Säljaren kan ibland friskriva sig från ansvar vid en fastighetsöverlåtelse, men bara om villkoren är klara och tydliga. Friskrivningen får inte strida mot lagen, vilseleda köparen eller användas för att dölja allvarliga fel. Rättspraxis visar att domstolarna ställer höga krav på tydlighet och ärlighet.
Som köpare bör du alltid granska avtalet noggrant och vid behov ta hjälp av en jurist. Då skyddar du dig mot obehagliga överraskningar efter köpet.
