Att köpa en bostadsrätt innebär inte automatiskt att du blir medlem i bostadsrättsföreningen. Enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar finns det särskilda villkor som måste vara uppfyllda för att medlemskap ska beviljas. I denna artikel går vi igenom vilka specifika villkor en bostadsrättsförening kan använda för att neka medlemskap, med stöd i lagstiftning och rättspraxis.
Vad säger lagen om medlemskap i en bostadsrättsförening?
Grunden för att neka medlemskap regleras i bostadsrättslagen (1991:614), framför allt i 2 kap. 3 § och 2 kap. 4 §.
Huvudregeln att godkänna medlemskap
Enligt lagen får en förvärvare inte vägras inträde i föreningen om stadgarnas krav är uppfyllda och det inte finns särskilda skäl att neka medlemskap. Det innebär att föreningens stadgar spelar en avgörande roll. Villkoren måste dock vara förenliga med lag och tillämpas objektivt.
Neka juridiska personer
2 kap 4 § ger föreningen möjlighet att neka juridiska personer medlemskap, även om villkoren i övrigt är uppfyllda. Undantag görs för kommuner och regioner, som inte får nekas medlemskap.
Vilka specifika villkor kan en bostadsrättsförening använda?
Stadgarna i en bostadsrättsförening får innehålla olika villkor som måste vara uppfyllda för att en köpare ska godkännas som medlem. Nedan följer de vanligaste och mest rättsligt prövade villkoren.
1. Krav på permanentboende
Ett vanligt förekommande villkor är att bostadsrätten ska användas som permanentbostad. Detta har godtagits i flera rättsfall, bland annat RH 2003:8, där hovrätten ansåg att förvärvaren inte uppfyllde kravet på stadigvarande boende och därför kunde nekas medlemskap. Syftet är att förhindra att lägenheten används som övernattningslägenhet eller som investering utan att ägaren bor där.
2. Åldersgräns för medlemmar
Vissa föreningar har stadgar som anger att medlemmar måste ha uppnått en viss ålder, till exempel 55 år. I rättsfallet RH 2019:13 prövades ett sådant krav. Domstolen konstaterade att ålderskrav kan vara giltiga om de är tydligt formulerade i stadgarna och syftar till att bevara exempelvis ett seniorboende. Domstolen kom dock fram till att villkoren i stadgarna var för otydliga för att neka nya medlemmar på grund av ålder.
3. Ekonomisk prövning av medlemskapet
Föreningen kan neka medlemskap om förvärvaren har bristande ekonomisk förmåga. Det kan röra sig om tidigare betalningsanmärkningar, skulder eller bristande möjlighet att betala månadsavgiften. I RH 2000:22 godkände hovrätten ett beslut att neka medlemskap på denna grund, eftersom föreningen bedömde att köparen inte kunde uppfylla sina ekonomiska skyldigheter.
4. Förvärv i syfte att sälja
Om föreningen kan visa att en bostadsrätt köps i syfte att snabbt säljas vidare med vinst – alltså ett spekulativt köp – kan det utgöra grund för att neka medlemskap. Bostadsrättsföreningen bär bevisbördan för det spekulativa syftet för att neka medlemskap.
5. Juridiska personer
En bostadsrättsförening får enligt lag och stadgar neka medlemskap till juridiska personer, exempelvis företag, om lägenheten inte är avsedd för fritidsändamål. Det är vanligt att stadgar helt utesluter juridiska personer, men det är viktigt att detta villkor uttryckligen anges.
Vad gäller vid nekande av medlemskap?
Föreningens beslut att neka medlemskap måste baseras på objektivt godtagbara skäl och följa stadgarna. Beslutet får inte fattas godtyckligt. Om någon felaktigt nekas medlemskap kan frågan prövas av hyresnämnden.
En överlåtelse av bostadsrätt blir dessutom ogiltig om köparen nekas medlemskap, vilket kan få rättsliga konsekvenser. Undantag finns vid tvångs- eller exekutiv försäljning, då föreningen i stället måste lösa in bostadsrätten.
Sammanfattning
En bostadsrättsförening kan neka medlemskap om särskilda villkor i stadgarna inte är uppfyllda. De vanligaste skälen är:
- Krav på att bostaden används som permanentbostad
- Stadgat ålderskrav
- Bristande ekonomisk förmåga
- Spekulativt syfte med förvärvet
- Köparen är en juridisk person
Beslut om nekande av medlemskap måste vara lagliga, objektiva och rättvisa. Det är därför viktigt att både säljare och köpare granskar föreningens stadgar noga innan en bostadsrätt överlåts, och som bostadsrättsförening behöver du vara säker att du har säker grund för att neka en ny medlem.
Kontakta gärna mig eller några av mina kollegor på Terra Advokat för juridisk rådgivning eller biträder vid tvist om medlemskap i bostadsrättsföreningar.
