När du köper en fastighet kan oväntade problem dyka upp i efterhand. Om du upptäcker ett dolt fel, alltså ett fel som du inte kunde se vid köpet, har du rätt att kräva prisavdrag. Här förklarar vi vad som räknas som dolt fel, hur du går vidare och vad lagen säger om din rätt som köpare.
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är ett fel som inte framgår vid en noggrann undersökning före köpet. Du som köpare har ansvar för att undersöka fastigheten, men om säljaren lovar något specifikt om fastighetens skick minskar kraven på din undersökning. Det visade sig i rättsfallet RH 1994:136, där domstolen tog hänsyn till säljarens utfästelser.
När bär säljaren ansvar?
Säljaren ansvarar för dolda fel som funnits redan vid köpet – även om du som köpare upptäcker dem långt senare. Flera domar visar att köpare fått prisavdrag för fel som minskat fastighetens värde. Exempel:
- Ett badrum med bristfälliga tätskikt (HovR T 5922-14)
- En fastighet med felaktig dränering (HovR T 11185-12)
I båda fallen erkände domstolen att felen fanns vid köptillfället, trots att köparen upptäckte dem senare. Därför fick köparna rätt till kompensation.
Så beräknar du prisavdrag
Enligt Jordabalken ska du använda den proportionella metoden för att räkna ut prisavdraget. Detta innebär att du jämför fastighetens värde med och utan felet på tillträdesdagen. Om skillnaden 10 procent, ska köpeskillingen minskas med 10 procent.
Ibland kan det bli svårt att avgöra värdet på fastigheten i felaktigt skick. Då kan man i vissa fall i stället använda direktmetoden, där prisavdraget baseras på vad det kostar att åtgärda felet.
Hur påverkar undersökningsplikt och utfästelser?
Du som köpare måste undersöka fastigheten noggrant innan köpet, annars riskerar du att förlora rätten till prisavdrag. Men om säljaren lovar något som inte stämmer, tar lagen hänsyn till det. I sådana fall kan domstolen minska eller ta bort undersökningsplikten.
Det framgår tydligt i RH 1994:136. Där hade säljaren sagt att fastigheten hade en trekammarbrunn. Det visade sig vara fel – och köparen fick ersättning för att installera en sådan.
Vad säger rättspraxis?
Tidigare rättsfall ger tydlig vägledning. Här är två exempel:
- RH 1994:136: Köparen fick prisavdrag eftersom säljaren lämnat felaktiga uppgifter om avloppssystemet.
- HovR T 5922-14: Ett dolt badrumsfel gav köparen 150 000 kronor i avdrag. Försäkringsersättning drog dock av en del av summan.
Dessa fall visar att domstolar ofta väger säljarens löften mot köparens ansvar, och att det finns goda chanser att få ersättning om felet är verkligt dolt.
Du måste reklamera i tid
För att behålla din rätt till prisavdrag måste du reklamera felet inom skälig tid. Det innebär att du snabbt måste meddela säljaren så fort du upptäcker problemet. Väntar du för länge, kan du förlora hela rätten till ersättning – även om felet är dolt.
Sammanfattning – så skyddar du dina rättigheter
Du har rätt till prisavdrag för fel i fastighet om följande punkter uppfylls:
- Felet har inte gått att upptäcka vid en normal undersökning.
- Felet fanns vid köptillfället.
- Felet påverkar fastighetens marknadsvärde.
- Du reklamerar inom skälig tid.
- Prisavdraget beräknas proportionellt eller via reparationskostnad.
Domstolar ser till helheten, men lägger stor vikt vid säljarens utfästelser och hur väl du fullgjort din undersökningsplikt. Ofta krävs ett expertutlåtande för att visa hur mycket felet påverkar fastighetens värde.
Terra Advokat bistår både köpare och säljare i frågor kring fastighetsköp. Kontakta gärna mig eller mina kollegor för professionell juridisk hjälp inom fastighetsrätt.
