När ett företag hyr en lokal uppstår ofta ett långsiktigt och ekonomiskt bindande avtal. Förr eller senare kan det dock bli nödvändigt att säga upp avtalet. Just därför är det avgörande att hyresgästen agerar korrekt. Om uppsägningen görs på fel sätt riskerar företaget att bli bundet till hyresavtalet i ytterligare många månader – ibland år.
I denna artikel förklarar vi därför hur en hyresgäst säger upp ett lokalhyresavtal, vilka formkrav som gäller och vilka rättigheter och skyldigheter som följer av lagen.
Vad är ett lokalhyresavtal?
Ett lokalhyresavtal gäller när en lokal hyrs för näringsverksamhet, till exempel butik, kontor, restaurang, verkstad eller lagerlokal. Eftersom dessa avtal ofta gäller stora ekonomiska värden ställer lagen högre krav på hur uppsägningen ska gå till jämfört med bostadshyra.
Därför reglerar 12 kap. jordabalken (hyreslagen) i detalj hur en uppsägning ska ske.
Uppsägningen måste vara skriftlig
För att en uppsägning ska vara giltig måste hyresgästen alltid lämna den skriftligen. Detta följer av 12 kap. 8 § jordabalken.
Med andra ord räcker det inte att:
- ringa hyresvärden
- skicka ett mejl
- eller muntligen meddela att man vill flytta
I stället måste hyresgästen tydligt formulera en skriftlig uppsägning och se till att hyresvärden faktiskt får den, dvs. delges uppsägningen. Annars fortsätter avtalet att gälla, trots att hyresgästen kanske tror att det är uppsagt.
Rätt uppsägningstid är avgörande
När hyresgästen har uppfyllt formkravet måste nästa steg bli att kontrollera uppsägningstiden.
Om avtalet gäller tills vidare
Om hyresavtalet löper på obestämd tid kräver lagen minst nio månaders uppsägningstid. Det innebär att avtalet upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen.
Exempelvis innebär en uppsägning i januari att avtalet normalt upphör i slutet av oktober.
Om avtalet gäller på bestämd tid
I det fall avtalet i stället löper på en viss tid gäller olika regler:
- Om hyrestiden är längre än tre men högst nio månader ska uppsägning ske minst tre månader före slutdagen.
- Om hyrestiden är längre än nio månader måste uppsägningen ske minst nio månader i förväg.
Om hyresgästen missar denna tidsfrist förlängs avtalet ofta automatiskt. Därefter gäller samma uppsägningstid som för tillsvidareavtal, det vill säga nio månader. Just därför uppstår många tvister i praktiken.
Hyresgästen kan säga upp för att ändra villkor
Hyresgästen behöver inte alltid vilja flytta. I stället kan hyresgästen vilja få till stånd bättre villkor, till exempel lägre hyra eller kortare avtalstid.
I så fall kan hyresgästen säga upp avtalet enligt 12 kap. 58 a § jordabalken och samtidigt begära nya villkor. Om parterna inte kommer överens upphör avtalet. Samtidigt får hyresgästen ett särskilt skydd genom reglerna om besittningsskydd.
Lokalhyresgästen har besittningsskydd
När hyresgästen säger upp för villkorsändring träder det så kallade indirekta besittningsskyddet in. Det innebär att hyresvärden i många fall måste betala ersättning om denne vägrar skäliga villkor eller säger upp utan godtagbar anledning.
Däremot gäller skyddet inte om hyresgästen själv säger upp avtalet enbart för att lämna lokalen.
Delgivning avgör om uppsägningen gäller
Hyresgästen måste inte bara skriva uppsägningen – den måste också delges hyresvärden. Det sker enklast genom att skicka uppsägningen i rekommenderat brev till hyresvärdens adress.
Uppsägningen anses då gjord den dag brevet lämnas till posten. På så sätt kan hyresgästen i efterhand bevisa att uppsägningen skickades i rätt tid.
Undvik kostsamma misstag
Många företag hamnar i dyra tvister eftersom de:
- skickar uppsägningen för sent
- använder mejl i stället för skriftlig delgivning
- eller missar att avtalet förlängs automatiskt
Konsekvensen blir ofta krav på hyra, skadestånd och fortsatt betalningsansvar.
Sammanfattning
För att en uppsägning av ett lokalhyresavtal ska vara giltig måste hyresgästen:
- använda skriftlig form
- hålla rätt uppsägningstid
- delge hyresvärden korrekt
- agera rätt vid villkorsändringar
Behöver du hjälp att säga upp ett lokalhyresavtal?
Terra Advokat hjälper företag att undvika kostsamma misstag vid uppsägning, omförhandling och tvist med hyresvärd. Kontakta oss för juridisk rådgivning.
