En lokal kan exempelvis vara en restaurang, butik eller kontor. Om du hyr en lokal har du ett så kallat indirekt besittningsskydd. Detta regleras i 12 kap 56-58 §§ jordabalken (1970:994). Det indirekta besittningsskyddet gäller under vissa förutsättningar. När ett lokalhyresavtal sägs upp medför detta inte någon rätt till förlängning av avtalet. I stället kan lokalhyresgästen åtnjuta ett så kallat indirekt besittningsskydd som innebär att denne kan få rätt till ersättning för den ekonomiska förlust som lokalhyresgästen lider för att hyresförhållandet inte fortsätter. Terra Advokat hjälper dig som lokalhyresgäst eller hyresvärd vid frågor om besittningsskydd av lokal.
Vad är besittningsskydd av lokal?
Om hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd har lokalhyresgästen ett indirekt besittningsskydd. Lokalhyresgästen kan då få ersättning i vissa fall för den ekonomiska förlust som hyresgästen lider om hyresvärden säger upp avtalet helt eller säger upp det för villkorsändring. Lokalhyresgästen har vid dessa situationer rätt till skälig uppskov med avflyttningen. Besittningsskyddet gäller inte under hyresförhållandets nio första månader. Det gäller inte heller om lokalhyresgästen förverkat lokalen på grund av misskötsel eller om besittningsskyddet har avtalats bort. Det indirekta besittningsskyddet av lokal skiljer sig från det direkta besittningsskyddet som en bostadshyresgäst har. En sådan hyresgäst kan då ha rätt att bo kvar om avtalet sägs upp.
När gäller besittningsskydd för lokaler?
Det är viktigt att uppmärksamma det indirekta besittningsskyddet för lokaler, oavsett om du är lokalhyresgäst eller hyresvärd. När ett hyresförhållande, som varat mer än nio månader i följd, upphör att gälla blir besittningsskyddet gällande. Lokalhyresgästen kanske gör en ekonomisk förlust genom att avtalet upphör eller då hyresvärden önskar ändra villkoren i parternas kontrakt och därför gör en uppsägning för villkorsändring. Den ekonomiska förlusten innebär ett skadestånd och frågan kan prövas av tingsrätten. För att ett skadestånd ska bli aktuellt måste lokalhyresgästen inom två månader från det att uppsägningen mottogs begära medling vid hyresnämnden. Många gånger kommer dock parterna överens vid medlingsförfarandet i hyresnämnden.
Hyresvärdens och hyresgästens rättigheter och skyldigheter
En hyresvärd som vill säga upp en lokalhyresgäst måste göra uppsägningen skriftligen. Givetvis måste det framgå av uppsägningen vem uppsägningen gäller och om det rör sig om en uppsägning för villkorsändring eller uppsägning för avflyttning. Hyresvärden måste förklara varför denne inte vill förlänga avtalet, om det rör sig om en uppsägning för avflyttning. Det måste också framgå att lokalhyresgästen, om den inte går med på att flytta utan ersättning, har två månader på sig att hänskjuta ärendet för medling i hyresnämnden. Om det inte framgår orsak till att förlängning inte ges och att lokalhyresgästen kan hänskjuta till hyresnämnden är uppsägningen ogiltig. Då löper avtalet på som tidigare. Naturligtvis måste det säkerställas att lokalhyresgästen tagit emot uppsägningen. Hyresvärden har alltså rätt att säga upp avtalet om det görs på korrekt sätt. Hyresvärden måste dock följa vissa formkrav vid uppsägning. Lokalhyresgästen har ingen rätt i att få avtalet förlängt men åtnjuter å sin sida ett indirekta besittningsskydd.
Uppsägning och förlängning av hyresavtal
Ett lokalhyresavtal kan sägas upp för både avflyttning och villkorsändring. Om hyresvärden inte vill förlänga avtalet så har lokalhyresgästen alltså inte rätt till förlängning. Inte sällan vill hyresvärden säga upp avtalet för villkorsändring, om hyresvärden vill höja hyran t.ex. Hyran ska enligt lagstiftningen vara skälig. Hyran ska därför vara marknadsmässig och andra jämförbara lokaler på orten kan vara ett sätt att få information om den marknadsmässiga hyran. Hyresvärden riskerar ett skadestånd om den begärda hyran som anges i uppsägning för villkorsändring skulle anses oskälig.
Tvister om besittningsskydd och hur de löses
Tvister som rör besittningsskydd brukar ofta handla om att hyresvärden sagt upp avtalet mellan hyresvärden och lokalhyresgästen för villkorsändring och velat ha en högre hyra än vad lokalhyresgästen kan tänka sig. Terra Advokat kan hjälpa dig som blivit uppsagd för avflyttning eller för villkorsändring. Terra Advokat kan även hjälpa dig som hyresvärd och ge råd vad man ska tänka på när det gäller uppsägning, då det finns en del viktiga saker som man måste ha koll på, inte minst formkraven vid uppsägning.
Vikten av tydliga hyresavtal
Det lönar sig att utforma ett så bra och tydligt hyresavtal som möjligt. Moderna hyresavtal kan innehålla en mängd klausuler och det är inte helt lätt att navigera rätt. Grundläggande saker att tänka på är att ange vem som är part, hur länge avtalet gäller, hyrans storlek och eventuell indexering av hyran.
Hur Terra Advokat kan hjälpa dig med besittningsskydd av lokal
Terra Advokat har lång erfarenhet av att biträda klienter vid olika frågor om besittningsskydd av lokal. Terra Advokat kan vidare upprätta och granska hyresavtal. Vi biträder både dig som lokalhyresgäst och dig som hyresvärd och kan bistå vid processen i hyresnämnden.
