Dolda fel har de flesta kanske hört talas om och det brukar antingen handla om dolda fel i en bostadsrätt eller i ett hus. Både som säljare och som köpare är det viktigt att veta vad som gäller vid dolda fel. Terra Advokat kan guida dig rätt när det kommer till dolda fel.
Vad är dolda fel?
Kriterierna för dolda fel är desamma vid dolda fel i bostadsrätt och dolda fel i fastighet. Dolda fel är sådana fel som köparen inte kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning. Felet måste ha funnits vid köptillfället. Felet ska heller inte ha varit upptäckbart. Köparen har ett stort ansvar att undersöka bostaden och felet ska inte ha varit upptäckbart vid en sådan undersökning. Felet ska heller inte varit förväntat vilket innebär att säljaren inte kan bli ansvarig för sådana fel som köparen borde räknat med med hänsyn till ålder, skick och pris. Felet ska också påverka marknadsvärdet.
Dolda fel i bostadsrätt
Vid dolda fel i bostadsrätt gäller köplagen (1990:931). Viktigt att tänka på är att bostadsrätter ofta säljs i befintligt skick vilket är en typ av friskrivning av ansvar. Det innebär dock inte att man inte kan göra några fel gällande. Det finns möjlighet att göra gällande fel i bostadsrätt trots att den sålts i befintligt skick. Ett exempel kan vara att säljaren underlåter att berätta att det finns fukt i bostaden. Säljaren har alltså en viss upplysningsplikt. Köparen får dock inte göra gällande fel som denne måste anses ha känt till vid köpet. Detta gäller enligt 20 § köplagen som ger uttryck för den så kallade undersökningsplikten. Även om man undersökt bostadsrätten och borde ha upptäckt felet kan fel göras gällande om säljaren handlat i strid mot tro och heder.
Vad gäller dolda fel är en säljare är ansvarig för sådana fel i två år när det gäller bostadsrätt. Ibland har säljaren friskrivit sig från dolda fel i kontraktet. Var därför uppmärksam på vad som står i ert kontrakt. Som köpare får man då ingen ersättning för dolda fel.
Dolda fel i hus
Vad gäller dolda fel i hus blir jordabalken (1970:994) tillämplig. Föreligger ett dolt fel kan man kräva avdrag på köpeskillingen, eller häva köpet. I vissa fall kan man ha rätt till skadestånd. Vid hävning ska talan om det väckas inom ett år från tillträdet. En säljare är ansvarig för dolda fel i tio år. Det som är viktigt att tänka på vid dolda fel i hus är framförallt köparens undersökningsplikt. Undersökningsplikten är omfattande! Fastigheten och dess utrymmen ska undersökas. Det kan innebära att behöva inspektera svåråtkomliga utrymmen. Uppgifter som säljaren lämnar kan påverka undersökningsplikten åt båda håll. Om säljaren utfäster en garanti om ett visst förhållande kan detta minska undersökningsplikten. Om säljaren i stället varnar eller uppger något som får varningsklockorna att ringa kan det innebära att undersökningsplikten utvidgas och då kan ytterligare, mer ingående undersökning behövas.
Vad ska man göra vid upptäckt av dolda fel?
Vad gäller dolda fel i bostadsrätt: om man upptäcker dolda fel ska man kontakta säljaren omedelbart och reklamera felet. Observera att detta ska ske inom skälig tid från det att man har märkt eller borde ha märkt felet. Det rekommenderas att reklamation sker skriftligen. Meddela säljaren kostnaden för felet. Det går att begära avhjälpande av felet. Annars kan prisavdrag, hävning och till och med skadestånd komma i fråga. Om parterna inte kommer överens kan det bli fråga om en domstolsprocess. Det är dock bra att försöka komma överens med säljaren.
Vid dolda fel i hus ska även dessa reklameras enligt bestämmelserna i jordabalken. Även här gäller det att reklamation ska ske inom skälig tid från det att man har märkt eller borde ha märkt felet. Man kan kräva avdrag på köpesumman. Om felet är av väsentlig betydelse kan hävning av köpet komma i fråga. Talan om hävning ska väckas inom ett år från tillträdet av fastigheten.
Hur Terra Advokat kan hjälpa dig
Terra Advokat kan hjälpa dig som råkat ut för dolda fel eller misstänker att det föreligger dolda fel. Terra Advokat kan bistå både dig som är köpare och dig som är säljare av fastighet eller bostadsrätt vid frågor om dolda fel.
